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精實新聞 2012-11-14 10:00:55 記者 林詩茵 報導

金管會今(14)日下午將開會宣佈最新不動產管理措施，據業內傳出，可能祭出壽險業投資不動產最低收益率由2.125%提升至2.875%。商仲業者直言，若金管會對此政策提出立即適用，那對商用不動產標售案「衝擊會非常大」，第4季可能就會出現不少撤標案件；而短期來看，全球景氣環境下台灣商辦租金調高不易，明年又有一些新大樓完工的供給量釋出，在空置率攀高下，若壽險業者無法買樓，商用不動產價格恐怕面臨下修壓力。

金管會昨天下午緊急通知壽險業者，今日將開會宣布最新不動產管理措施，針對壽險資金頻頻買大樓及素地，可能祭出6道緊箍咒，其中，最為關鍵的是，壽險業投資不動產的最低收益率調高3碼為2.875%。

在資金沒有出口下，壽險業者今年仍是瘋狂的搶樓、搶地，累計今年前11月的交易金額已高達千億元，不僅創下歷史新高紀錄，許多物件也都在壽險的推波助瀾下改寫新高價。

為此，今年8月28日金管會已將壽險業投資不動產的最低收益率，按郵匯局2年期小額定儲利率加3碼提高到2.125%，如今又傳要再加3碼，一口氣拉高到2.875%。

仲量聯行商用不動產副總吳瑤華表示，今年8月壽險業者投資不動產的最低收益率提升至2.125%，但過去仍有2年緩衝期，也就是說，壽險業者買樓雖然沒有達到2.125%的收益門檻，但慢慢調高租金，也許2年後有機會達到規定。但近期陸續傳將取消2年緩衝期，甚至今天又傳出將直接拉高最益收益率到2.875%，若真如此，台灣很少很少有物件有達到這麼高的收益率，尤其是台北市商辦大樓，壽險業應該都不能買了。

她直言，現在台灣多數商用大樓出售後換算收益率都不到2.4%、2.5%，更別說是2.875%，昨天新壽買下襄陽大樓的收益率也不過2.3%，所以如果政策是直接大幅提高壽險收益率，但在全球景氣環境不佳，企業承租商辦的需求較弱，再加上明年有不少新完工商辦大樓將釋出，供給量將增加，也將對租金造成壓力。所以在租金無法上調、壽險業無法買的情況下，不排除接下來會看到一波商用不動產價格下修的現象。

至於商用不動產價格下修空間，吳瑤華坦言，從最低收益率由2.175%攀升至2.875%來估算，在租金無法調高下，等於房價必須下跌35%才能符合壽險業者買樓的規定。

不過，她表示，短期不會立即看到房價下來，預料市場會先出現一波撤標潮，接著賣方出現觀望，最後在市場氣氛轉悲觀下，才會有價格下調的狀況。

吳瑤華指出，相較零售租金還有小幅調高的狀況下，預期店面的價格有可能比商辦更具支撐。